位于佛山(shān)市中心的岭南天地是禅城“三旧”改造土地利用(yòng)的典型成功案例。 南方日报记者 戴嘉信 摄

禅城城市更新(xīn)再添新(xīn)项目。4月28日，佛山(shān)禅城區(qū)人民(mín)政府发布《禅城區(qū)2019年“三旧”改造年度实施计划项目上报前公示》（下称“公示”）。根据公示，2019年禅城“三旧”改造共计54个项目，涉及42条自然村，其中计划启动49个、计划完成5个旧改项目。

佛山(shān)市自然资源局禅城分(fēn)局党组书记、局長(cháng)陈丰顺表示，公示项目并不意味着禅城今年都要完成，而是相当于提前对城市“三旧”改造进行规划。“因為(wèi)公示以后只不过是一个门槛，当公示了以后才有(yǒu)机会去启动一些历史用(yòng)地的办理(lǐ)，包括标图建库、包括做相关策划。”

数据显示，去年禅城完成“三旧”改造1913.23亩，而不断入库的“三旧”改造项目，也有(yǒu)望為(wèi)佛山(shān)中心城區(qū)推动高质量发展注入新(xīn)动力，也是观察2019年中心城區(qū)发展的一道新(xīn)窗口。

 　　公示“三旧”改造4980亩 涉及多(duō)个城中村改造

从同济地铁站下車(chē)，沿着汾江中路往南走，简村这条不起眼的小(xiǎo)村，就藏在禅城區(qū)祖庙街(jiē)道这个人口最為(wèi)密集、城市化程度最高的區(qū)域。

简村的集體(tǐ)用(yòng)地只有(yǒu)100亩，常住人口不到1000人。市民(mín)何庆生家住唐翠园小(xiǎo)區(qū)，离简村直線(xiàn)距离不过几百米。他(tā)告诉记者，在他(tā)印象中简村就是一个城中村，环境面貌都跟附近的小(xiǎo)區(qū)差异比较大。“简村在上世纪90年代开始，就有(yǒu)很(hěn)多(duō)人在这里经营童装批发生意，很(hěn)多(duō)行业的员工就住在附近的简村城中村里。”

这个位于地铁广佛線(xiàn)同济路站附近的城中村，周边有(yǒu)同济广场、金马剧院、创意产业园、同济小(xiǎo)學(xué)等，生活配套很(hěn)完善。

最新(xīn)发布公示显示，简村整村地块改造项目已被纳入禅城“三旧”改造计划当中，區(qū)域面貌有(yǒu)望得到较大提升。该项目归属于简村股份经济联合社，涉及改造总面积109.74亩，改造方向為(wèi)住宅项目。

公告显示，2019年禅城區(qū)“三旧”改造项目共计54个项目，祖庙片區(qū)占18个、南庄占11个、石湾占8个、张槎占4个。

“‘三旧’改造是城市升级的主要方向之一。”陈丰顺说，经过持续的转型升级，禅城已打造了岭南天地、莲升片區(qū)、石湾西片區(qū)、石湾陶谷等“三旧”改造典型样本。

今年禅城将加大“三旧”改造力度，城市形态有(yǒu)望得到进一步提升，“近期公示的‘三旧’改造计划，包括54个项目4980亩地。”陈丰顺说。

而54个项目中，改造意向為(wèi)商(shāng)住项目的共计有(yǒu)31个，占地面积在100亩以上的项目达13个之多(duō)。另外有(yǒu)5个项目為(wèi)年内计划完成改造，当中包括朝安碧桂园、华南金谷國(guó)际二期、镇中路两大建村市场等。

值得关注的是，本次公布的计划表中，涉及多(duō)个城中村改造。

其中，深村村仁和、仁五股份合作经济社项目规模约44亩，临近今年1月公布的城市深村旧改控规范围，这里未来将释放13宗商(shāng)地，并规划有(yǒu)轨電(diàn)車(chē)经过。

而湾华村项目面积达到243亩，项目位于地铁2号線(xiàn)和3号線(xiàn)交汇处南侧，周边有(yǒu)第三中學(xué)、澜石医院、西华公园、湾华小(xiǎo)學(xué)、华英學(xué)校等配套。

陈丰顺表示，禅城今年将继续加大土地储备力度，加快推进城中村连片改造及重要节点“三旧”改造项目，并结合禅城區(qū)土地利用(yòng)总體(tǐ)规划情况，优先确保城市形态提升重点建设项目的用(yòng)地报批。

“‘三旧’改造是接下来禅城高质量发展的主攻方向，从历史上来看，禅城的土地开发强度已经比较。下一步的发展只能(néng)从低效用(yòng)地、存量用(yòng)地去挖掘、寻找发展的机会。”陈丰顺说。

提前布局城市形态提升 让土地权属人有(yǒu)知情权、参与权

陈丰顺表示，公示并不意味禅城今年会实施相应的“三旧”改造项目。“我们实际上不可(kě)能(néng)推出这么多(duō)项目。因為(wèi)公示只不过是一个门槛，当公示了以后才有(yǒu)机会去启动一些历史用(yòng)地的办理(lǐ)，包括标图建库、包括做相关策划。”

作為(wèi)土地资源稀缺、土地价值寸土寸金的中心城區(qū)，“三旧”改造是禅城寻找发展载體(tǐ)、探索城市发展空间、奋力打造高质量发展走在前列的现代化佛山(shān)中心城區(qū)的重要抓手。

公示上的项目，可(kě)以看作是禅城提前布局未来城市形态的提升。

从公示项目中不难发现，产业研发中心、人才公寓、总部经济等项目，是禅城经济社会发展进入新(xīn)阶段后，对新(xīn)兴产业土地载體(tǐ)空间需求的新(xīn)一轮回应。

以南庄正在推进“三旧”项目為(wèi)例，过境路以北、金田汽修厂地块的旧厂房，虽然面积不大，但按照改造意向，将改造成為(wèi)现代陶瓷研发中心以及陶瓷人才公寓；佛山(shān)一环以东、佛开高速以西、樵乐路以北地块，改造面积达299.35亩，在未来将会从旧厂房变身成集4S店(diàn)、专业汽配市场、汽車(chē)主题配套项目、餐饮及休闲娱乐配套等于一體(tǐ)的多(duō)元化汽車(chē)城。

汾江河景观带所在的城北片區(qū)，長(cháng)久以来旧厂房、批发市场聚集。陈丰顺表示，早些年，佛山(shān)启动了中轴線(xiàn)的打造，禅城城北从属于中轴線(xiàn)北片區(qū)。这几年随着项目的不断推进，禅城也在启动中轴線(xiàn)北片區(qū)的规划修编。

“目前城北还有(yǒu)很(hěn)多(duō)低矮厂房、物(wù)流企业、批发市场，城市形态还称不上现代化。接下来我们将依托地铁3号線(xiàn)，重构和谋划北部片區(qū)地块的价值提升。”陈丰顺表示。

近年来，随着该區(qū)域“三旧”改造持续进行，多(duō)个品牌开发商(shāng)进驻城北片區(qū)，旭辉公元、万科(kē)金色里程、敏捷金谷國(guó)际和融创扶西项目等涌现，片區(qū)的商(shāng)住氛围有(yǒu)所改善。

“公示體(tǐ)现的是一个年度计划，这个年度计划是根据广东省的相关要求，让土地权属人有(yǒu)知情权、参与权，我们一早就做好了摸底，征求意见，由镇街(jiē)报上来以后，经过政府批准，对外进行公示。”陈丰顺说。

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去年禅城完成“三旧”改造1913.23亩

最新(xīn)推出的“三旧”产业发展项目，成為(wèi)观察禅城加快产业转型和城市功能(néng)转变的坐(zuò)标。

2019年禅城區(qū)政府工作报告指出，去年禅城完成“三旧”改造1913.23亩。腾出来的空间将给禅城带来哪些新(xīn)的可(kě)能(néng)性？

陈丰顺表示，不少产业项目都通过“三旧”改造要来空间聚集产业。“比如原来的水泵厂、张槎建陶厂的项目今年应该会启动，我们的政策配套出台以后，会加大宣传，尤其跟镇街(jiē)，包括跟土地权属人的互动，让社会都能(néng)够知晓‘三旧’改造的政策红利，从而激发社会参与的活力，让广大社会资本、社会企业来参与禅城的项目建设和产业投资。”

“三旧”改造是禅城挖潜产业发展的重要抓手。

在今年2月28日举行的禅城2019年上半年重大项目集中开工投产的仪式，就设在禅城區(qū)张槎街(jiē)道大富村整理(lǐ)出来的一处工业用(yòng)地上。

这里曾经是小(xiǎo)作坊云集的一层低矮厂房，租金常年维持在每平方米10元左右。2016年理(lǐ)顺村集體(tǐ)经济管理(lǐ)體(tǐ)制后，这块土地用(yòng)了八个月时间完成拆迁平整。这里将诞生华南科(kē)技装备产业园（一期），高端产业项目华南高能(néng)激光产业园(佛山(shān)光城)也将进驻产业园。

这不仅是一个“腾笼换鸟”的项目，更是“新(xīn)瓶装新(xīn)酒”。与这片村级工业园类似，禅城大部分(fēn)的村级工业园都是上世纪八九十年代建成的小(xiǎo)型低矮厂房，今天，这些物(wù)业亟须进行更新(xīn)改造。

大富村委会主动作為(wèi)，将此前由多(duō)个村小(xiǎo)组作為(wèi)旧物(wù)业主體(tǐ)的村集體(tǐ)土地，统一交由村委会统筹开发。在腾出200多(duō)亩的土地空间上，将建设55万平方米的大载體(tǐ)。从产业上来讲，原来“大排档”式的厂房变成了现代化的高端厂房，為(wèi)承接更好的高端项目腾出了空间。

今年上半年，禅城将集中开工的11个重大项目总投资额為(wèi)131.87亿，2019计划完成投资16.86亿元。其中的产业项目四个，分(fēn)别是华南科(kē)技装备产业园（一期）、华南高能(néng)激光产业园(佛山(shān)光城)、鄱阳城·众创小(xiǎo)镇和嘉信深蓝大厦，总投资额110.46亿元，年度计划投资4.6亿元。

不难发现，以上四个产业项目均為(wèi)“旧改”项目，作為(wèi)中心城區(qū)，近年来禅城城市发展不断提速，在破解城市发展空间瓶颈上，禅城持续推动“三旧”改造，大力发展契合城市发展需要的生产、生活性服務(wù)业，有(yǒu)力促进了城市升级和土地升值。

以石湾的鄱阳城·众创小(xiǎo)镇為(wèi)例，改造前，该片區(qū)主要以不锈钢、陶瓷产业的低矮工业厂房及仓库等业态為(wèi)主，单位产值低、污染大，与中心城區(qū)的定位不符。近年来，石湾镇街(jiē)道全力推动鄱阳北工业區(qū)改造建设，其中包括投资超4亿元建设鄱阳城·众创小(xiǎo)镇，预计明年完工。改造后的鄱阳城·众创小(xiǎo)镇计划引进研发服務(wù)、高端现代产业项目，打造以众创為(wèi)核心，集商(shāng)務(wù)、文(wén)创、教育、互动體(tǐ)验、旅游于一體(tǐ)的众创小(xiǎo)镇。

“三旧”改造在表面上看来是一个“拆除”和“新(xīn)建”的过程，但其背后却包含中心城區(qū)重塑城市功能(néng)，更新(xīn)城市形态的系统思考。

2019年禅城區(qū)政府工作报告指出，今年禅城将继续系统推进城市更新(xīn)，打造“一条城市中轴、两大滨水核心、四大功能(néng)节点、多(duō)条门户走廊”城市格局。加快完成佛山(shān)新(xīn)港及澜石港关停，加速推动普君片區(qū)市民(mín)公园、市委旧党校等关键节点改造，统筹推进城北、澜石、莲升、石湾西等片區(qū)提升，探索存量更新(xīn)视角下的旧工业遗产活化。